DSCR-Rechner: Schuldendienstdeckungsgrad prüfen

Berechnen Sie den DSCR aus Betriebsertrag, Aufwand, Tilgung und Zinsen, um die Kreditdeckung einer Immobilie oder Firma vor dem Antrag zu prüfen.

Geben Sie Betriebsertrag und Betriebsaufwand sowie Tilgung und Zinsen desselben Zeitraums ein, um zu sehen, wie oft das NOI den Schuldendienst deckt.

DSCR-Rechner: Schuldendienstdeckungsgrad prüfen
DSCR = (Betriebsertrag − Betriebsaufwand) / (Tilgung + Zinsen)

Über den DSCR-Rechner

Der Schuldendienstdeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) zeigt, ob eine Immobilie oder ein Unternehmen genügend Betriebsergebnis zur Bedienung seiner Kredite erwirtschaftet. Kreditgeber für Gewerbeimmobilien, US-SBA-Finanzierungen und viele Laufzeitkredite verlangen vor Abschluss einen Mindest-DSCR, häufig zwischen 1,20 und 1,35. Der Rechner zieht den Betriebsaufwand vom Betriebsertrag ab, um das Nettobetriebsergebnis (NOI) zu ermitteln, und teilt es durch Tilgung plus Zinsen desselben Zeitraums. DSCR = (Ertrag − Aufwand) / (Tilgung + Zinsen). 100.000 $ Ertrag, 40.000 $ Aufwand, 20.000 $ Tilgung und 10.000 $ Zinsen ergeben ein NOI von 60.000 $ und einen Schuldendienst von 30.000 $, also einen DSCR von 2,00. (80.000 $ − 50.000 $) geteilt durch 20.000 $ Schuldendienst ergibt 1,50. (60.000 $ − 30.000 $) geteilt durch 30.000 $ ergibt 1,00: Jeder Dollar des NOI ist gebunden, ein Puffer fehlt. Nutzen Sie die Kennzahl bei der Prüfung eines Mietobjekts, der Bemessung eines Unternehmenskredits oder einem Refinanzierungstest. Unter 1,00 deckt der Betrieb den Schuldendienst nicht ohne weitere Liquidität. Zwischen 1,00 und der Kreditauflage ist die Finanzierung knapp. Oberhalb der Auflage kann Geld in Rücklagen, Instandhaltung oder zusätzliche Tilgung fließen. Gleichen Sie stets die Zeiträume ab: jährliches NOI mit jährlichem Schuldendienst oder Monatswerte miteinander. Definitionen sind entscheidend. Das Immobilien-NOI schließt Schuldendienst, Investitionsausgaben und Abschreibungen gewöhnlich aus und kann Ist- oder Marktmieten verwenden. Bei Unternehmen beginnt der DSCR je nach Kreditgeber beim EBITDA oder beim Cashflow nach Geschäftsführervergütung. Dieser Rechner setzt NOI als Betriebsertrag minus Betriebsaufwand an und zieht Steuern, Investitionen oder Ausschüttungen nicht ab. Nutzt der Kreditgeber EBITDA, tragen Sie diesen Betrag als Ertrag und null als Aufwand ein oder rechnen Sie Anpassungen dem Ertrag hinzu. Berechnen Sie mit einem Leerstandsschock, einer Zinsanpassung oder steigender Tilgung neu. Reine Zinsphasen erhöhen den DSCR, bis die Tilgung beginnt. Ballonkredite wirken auf Zinsbasis solide und scheitern womöglich bei Fälligkeit des Kapitals. Prüfen Sie Mieterliste und Tilgungsplan zusammen mit der Kennzahl. Der DSCR-Rechner ist ein Deckungstest und kein Ersatz für ein vollständiges Kreditprüfungsmodell.

Beispiele zur DSCR-Berechnung

Der DSCR ist das NOI geteilt durch Tilgung plus Zinsen desselben Zeitraums.

EingabenDSCRHinweis
100.000 $ Ertrag; 40.000 $ Aufwand; 20.000 $ Tilgung; 10.000 $ Zinsen2,00Ein NOI von 60.000 $ deckt 30.000 $ Schuldendienst zweimal.
80.000 $ Ertrag; 50.000 $ Aufwand; 12.000 $ Tilgung; 8.000 $ Zinsen1,5030.000 $ NOI auf 20.000 $ Schuldendienst liegen in einem üblichen Auflagenbereich.
60.000 $ Ertrag; 30.000 $ Aufwand; 18.000 $ Tilgung; 12.000 $ Zinsen1,00Deckung gerade am Break-even; jede überraschende Ausgabe belastet den Kredit.

So berechnen Sie den DSCR

  1. Geben Sie den Betriebsertrag für denselben Zeitraum wie die Kreditzahlungen ein, meist ein Jahr.
  2. Geben Sie den Betriebsaufwand ohne Schuldendienst und, sofern nicht verlangt, ohne Investitionsausgaben ein.
  3. Geben Sie die in diesem Zeitraum gezahlte oder geplante Tilgung und die Zinsen ein.
  4. Wählen Sie „DSCR berechnen“ und vergleichen Sie die Kennzahl mit der Mindestauflage des Kreditgebers.

Häufige Fragen zum DSCR

Was ist ein guter DSCR?

Viele gewerbliche Kreditgeber verlangen mindestens 1,20 bis 1,25, manche Programme 1,35 oder mehr. 1,00 ist der Break-even. Entscheidend ist Ihre Kreditauflage, nicht ein allgemeiner Grenzwert.

Verwendet der DSCR ein Ergebnis vor oder nach Steuern?

Das übliche Immobilien-NOI liegt vor Steuern und Schuldendienst. Verwendet der Kreditgeber Cashflow nach Steuern, ist die Kennzahl anders definiert; folgen Sie seiner Vorgabe.

Gehört das Geschäftsführergehalt zum Aufwand?

Bei Unternehmenskrediten rechnen viele Prüfer die Vergütung hinzu oder normalisieren sie. Bei Immobilien zählen Löhne des Personals vor Ort meist zum Betriebsaufwand. Halten Sie sich an das Term Sheet.

Wie gehen Tilgung und Zinsen in die Formel ein?

Zusammen bilden sie den Schuldendienst im Nenner. Bei endfälliger Tilgung ist die Tilgung bis zum Beginn der Amortisation oder zur Ballonzahlung null; dadurch kann der DSCR in der Zinsphase zu hoch wirken.

Unterscheidet sich der globale DSCR?

Der globale DSCR umfasst weitere Immobilien oder privaten Cashflow des Kreditnehmers. Dieser Rechner ermittelt einen DSCR aus einer Quelle anhand der eingegebenen Erträge, Aufwendungen und Zahlungen.