Калькулятор DSCR: покрытие обслуживания долга

Рассчитайте DSCR по выручке, расходам, основному долгу и процентам, чтобы до заявки проверить покрытие кредита объектом или бизнесом и оценить риск.

Укажите операционную выручку и расходы, а также платежи по основному долгу и процентам за один период, чтобы узнать, во сколько раз NOI покрывает долг.

Калькулятор DSCR: покрытие обслуживания долга
DSCR = (операционная выручка − операционные расходы) / (основной долг + проценты)

О калькуляторе DSCR

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) показывает, достаточно ли операционного дохода объекта или бизнеса для выплат по кредитам. Кредиторы по коммерческой недвижимости, программам SBA США и многим срочным займам устанавливают минимальный DSCR — часто от 1,20 до 1,35 — до одобрения сделки. Калькулятор вычитает операционные расходы из выручки, получая чистый операционный доход (NOI), и делит его на основной долг плюс проценты за тот же период. DSCR = (выручка − расходы) / (основной долг + проценты). Выручка 100 000 $, расходы 40 000 $, основной долг 20 000 $ и проценты 10 000 $ дают NOI 60 000 $ и обслуживание долга 30 000 $, поэтому DSCR равен 2,00. (80 000 $ − 50 000 $), делённые на 20 000 $, дают 1,50. (60 000 $ − 30 000 $), делённые на 30 000 $, дают 1,00: весь NOI направляется на выплаты и запаса прочности нет. Используйте коэффициент при анализе арендного объекта, выборе размера бизнес-кредита или проверке рефинансирования. DSCR ниже 1,00 означает, что операции не покрывают долг без других средств. Между 1,00 и порогом кредитного соглашения запас мал. Выше порога деньги могут пополнить резервы, пойти на ремонт или дополнительное погашение. Всегда сопоставляйте одинаковые периоды: годовой NOI с годовыми платежами или месячные данные между собой. Определения важны. NOI недвижимости обычно не включает обслуживание долга, капитальные затраты и амортизацию; в нём может применяться текущая или рыночная аренда. DSCR бизнеса в зависимости от кредитора может начинаться с EBITDA или денежного потока после вознаграждения владельца. Этот калькулятор считает NOI как выручку минус операционные расходы и не вычитает налоги, капзатраты и распределение прибыли. Если кредитор использует EBITDA, введите её как выручку и ноль как расходы либо прибавьте корректировки к выручке. Пересчитайте показатель при росте вакансии, изменении ставки или ступенчатом увеличении основного платежа. Период выплаты одних процентов завышает DSCR до начала амортизации. Кредит с шаровым платежом выглядит надёжным по процентному DSCR, но может не пройти проверку при погашении основного долга. Анализируйте реестр аренды и график платежей вместе с коэффициентом. Калькулятор DSCR проверяет покрытие, но не заменяет полную модель кредитного анализа.

Примеры расчёта DSCR

DSCR равен NOI, делённому на основной долг плюс проценты за тот же период.

Исходные данныеDSCRПримечание
Выручка 100 000 $; расходы 40 000 $; основной долг 20 000 $; проценты 10 000 $2,00NOI 60 000 $ дважды покрывает обслуживание долга в 30 000 $.
Выручка 80 000 $; расходы 50 000 $; основной долг 12 000 $; проценты 8000 $1,50NOI 30 000 $ на 20 000 $ долга находится в обычном диапазоне условий.
Выручка 60 000 $; расходы 30 000 $; основной долг 18 000 $; проценты 12 000 $1,00Покрытие на уровне безубыточности: любые непредвиденные расходы создают напряжение.

Как рассчитать DSCR

  1. Укажите операционную выручку за тот же период, что и платежи по кредиту, обычно за год.
  2. Укажите операционные расходы без обслуживания долга и, если кредитор не требует иного, без капитальных затрат.
  3. Укажите основной долг и проценты, уплаченные или запланированные за этот период.
  4. Нажмите «Рассчитать DSCR» и сравните результат с минимумом кредитного соглашения.

Частые вопросы о DSCR

Какой DSCR считается хорошим?

Многие коммерческие кредиторы требуют не менее 1,20–1,25, некоторые программы — 1,35 и выше. Значение 1,00 означает безубыточность. Важен порог вашего соглашения, а не универсальная норма.

В DSCR используется доход до или после налогов?

Стандартный NOI недвижимости рассчитывается до налогов и обслуживания долга. Если кредитор использует поток после налогов, определение меняется — следуйте его указаниям.

Нужно ли включать зарплату владельца в расходы?

При бизнес-кредите аналитики часто прибавляют обратно или нормализуют вознаграждение владельца. Для объекта зарплата местного персонала обычно относится к операционным расходам. Следуйте листу условий.

Как основной долг и проценты входят в формулу?

Их сумма образует обслуживание долга в знаменателе. У кредитов с выплатой только процентов основной долг равен нулю до амортизации или шарового платежа, поэтому DSCR периода может быть завышен.

Чем отличается глобальный DSCR?

Глобальный DSCR включает другие объекты или личный денежный поток заёмщика. Этот калькулятор оценивает один источник по введённым выручке, расходам и платежам.