Calculadora de pontos hipotecários: economia e retorno
Avalie pontos de desconto hipotecários comparando o custo inicial, a nova taxa, a economia mensal e os meses de retorno.
Informe o valor do empréstimo, a taxa atual, os pontos, o prazo, o custo por ponto e a redução por ponto para saber se a compra compensa.
Calculadora de pontos hipotecários: economia e retorno
Avalie pontos de desconto hipotecários comparando o custo inicial, a nova taxa, a economia mensal e os meses de retorno.
Sobre a calculadora de pontos hipotecários
A calculadora de pontos hipotecários testa se pagar pontos de desconto para reduzir a taxa nominal vale o dinheiro devido no fechamento. Um ponto normalmente equivale a 1% do valor do empréstimo em troca de uma redução da taxa, muitas vezes cerca de 0.25% por ponto, embora os preços variem conforme o credor. Informe o valor do empréstimo (principal), a taxa cotada antes dos pontos, quantos pontos comprar, o prazo, o custo de cada ponto como percentual do principal e a redução por ponto. O resultado principal é o número de meses até o retorno.
Custo dos pontos = principal × pontos × (custo por ponto / 100). Se o custo por ponto for 1, um ponto em um empréstimo de $300,000 custa $3,000. A nova taxa é a taxa cotada menos os pontos multiplicados pela redução por ponto. A economia mensal é a diferença entre a parcela amortizada original e a parcela à nova taxa, usando a fórmula hipotecária padrão. Os meses de retorno são o custo dos pontos dividido pela economia mensal. Se você mantiver o empréstimo por mais tempo, comprar pontos fica à frente em uma análise simples de fluxo de caixa; se vender ou refinanciar antes, talvez não recupere a tarifa.
Use a calculadora quando um credor oferecer uma tabela com 0, 1 ou 2 pontos, ao comparar o preço de uma cooperativa de crédito com uma cotação de varejo, ou quando o dinheiro necessário no fechamento tornar os pontos difíceis, mesmo com um retorno curto. O modelo não desconta economias futuras, não ajusta a dedução dos pontos após impostos e não inclui tarifas de originação que não sejam pontos. Uma redução de 0.25% por ponto é um padrão de planejamento, não uma garantia de mercado.
Se a economia mensal for zero ou negativa — porque a redução é zero —, o retorno é indefinido ou infinito e deve ser tratado como “não comprar pontos”. Recalcule com a tabela de preços real do credor e compare os meses de retorno com o tempo que você realmente espera manter a hipoteca. O resultado é uma estimativa de planejamento, não uma confirmação de taxa travada.
Exemplos da calculadora de pontos hipotecários
Estes exemplos usam as mesmas fórmulas de custo, economia na parcela e retorno da calculadora.
| Entradas | Resultado | Por que importa |
|---|---|---|
| Empréstimo de $300,000, taxa de 6.5%, 1 ponto, 30 anos, custo de 1% por ponto, redução de 0.25% por ponto | Custo $3,000.00; nova taxa 6.25%; economia de $49.05/mês; retorno em 61.2 meses | É preciso manter o empréstimo por pouco mais de cinco anos para recuperar um ponto de desconto. |
| Empréstimo de $400,000, taxa de 7%, 2 pontos, 30 anos, custo de 1% por ponto, redução de 0.25% por ponto | Custo $8,000.00; nova taxa 6.50%; economia de $132.94/mês; retorno em 60.2 meses | Dois pontos exigem mais dinheiro, mas a maior economia mensal mantém o retorno perto de cinco anos. |
| Empréstimo de $250,000, taxa de 6%, 1 ponto, 15 anos, custo de 1% por ponto, redução de 0.25% por ponto | Custo $2,500.00; nova taxa 5.75%; economia de $33.62/mês; retorno em 74.4 meses | Em um empréstimo de 15 anos, a economia mensal é menor, então o retorno passa de seis anos. |
Como usar a calculadora de pontos hipotecários
- Informe o principal e a taxa cotada com zero pontos.
- Informe quantos pontos comprar, o prazo, o custo por ponto e a redução por ponto.
- Selecione Calcular para ver o custo, a nova taxa, a economia mensal e os meses de retorno.
- Compare os meses de retorno com o tempo que espera manter a hipoteca antes de vender ou refinanciar.
FAQ da calculadora de pontos hipotecários
O que é um ponto de desconto hipotecário?
É uma tarifa inicial, geralmente 1% do valor do empréstimo por ponto, paga para reduzir a taxa nominal. A tabela do credor informa quanto cada ponto reduz a taxa na cotação do dia.
Como o retorno é calculado?
Os meses de retorno equivalem ao custo em dinheiro dos pontos dividido pela redução da parcela mensal de principal e juros. Impostos, seguro e PMI não fazem parte dessa economia.
Devo comprar pontos se talvez refinancie?
Somente se espera manter o empréstimo além do retorno. Refinanciar ou vender antes dessa data pode deixar os pontos sem recuperação.
O custo por ponto é sempre 1%?
Frequentemente, mas não sempre. Algumas cotações vendem frações de ponto ou agrupam a originação com pontos de desconto. Informe o percentual do principal que você realmente pagará por ponto.
A calculadora inclui deduções fiscais?
Não. Pontos na compra podem ser dedutíveis em alguns casos e reduzir o retorno após impostos. Confirme o tratamento com um profissional tributário, sem presumir a dedução.