Calculadora de puntos hipotecarios: ahorro y equilibrio

La calculadora de puntos hipotecarios comprueba si pagar puntos de descuento para reducir el tipo nominal compensa el efectivo que debes aportar al cierre. Un punto suele equivaler al 1% del importe del préstamo a cambio de una reducción del tipo, a menudo de aproximadamente un 0,25% por punto, aunque el precio varía según el prestamista. Introduce el importe del préstamo (capital), el tipo ofertado antes de los puntos, cuántos puntos comprar, el plazo, el coste de cada punto como porcentaje del capital y la reducción por punto. El resultado principal son los meses hasta el equilibrio. Coste de puntos = capital × puntos × (coste por punto / 100). Si el coste por punto es 1, un punto de un préstamo de $300,000 cuesta $3,000. El nuevo tipo es el tipo ofertado menos los puntos multiplicados por la reducción por punto. El ahorro mensual es la diferencia entre la cuota amortizada original y la cuota al nuevo tipo, usando la fórmula hipotecaria estándar. Los meses de equilibrio equivalen al coste de los puntos dividido por el ahorro mensual. Si mantienes el préstamo más tiempo, comprar puntos sale mejor en términos simples de flujo de caja; si vendes o refinancias antes, quizá no recuperes la comisión. Usa la calculadora cuando un prestamista ofrezca una tabla de tipos con 0, 1 o 2 puntos, al comparar una oferta de una cooperativa de crédito con una comercial, o cuando el efectivo necesario al cierre haga difícil comprar puntos aunque el equilibrio sea corto. El modelo no descuenta los ahorros futuros, no ajusta fiscalmente la deducción de los puntos y no incluye comisiones de originación que no sean puntos. Una reducción del 0,25% por punto es un valor de planificación, no una garantía del mercado. Si el ahorro mensual es cero o negativo —porque la reducción es cero—, el equilibrio no está definido o es infinito y debe interpretarse como «no comprar puntos». Recalcula con la hoja de precios real del prestamista y compara los meses de equilibrio con el tiempo que realmente esperas conservar la hipoteca. El resultado es una estimación de planificación, no una confirmación del tipo bloqueado.