DSCR計算機 - 元利金返済余裕率

元利金返済余裕率（DSCR）は、不動産や事業が生み出す営業利益で借入金を返済できるかを測る指標です。商業用不動産融資、米国中小企業庁（SBA）融資、多くの長期融資では、金融機関が実行条件として最低DSCRを設定し、その水準は1.20～1.35が一般的です。この計算機は、営業収益から営業費用を引いて営業純利益（NOI）を求め、同じ期間の元金と利息の合計で割ります。 式は「DSCR =（収益 − 費用）/（元金 + 利息）」です。収益100,000ドル、費用40,000ドル、元金20,000ドル、利息10,000ドルなら、NOIは60,000ドル、債務返済額は30,000ドルなのでDSCRは2.00です。80,000ドルから50,000ドルを引き、20,000ドルの返済額で割ると1.50です。60,000ドルから30,000ドルを引き、30,000ドルで割ると1.00となり、NOIのすべてが返済に充てられ、余裕がないことを示します。 賃貸物件の審査、事業融資額の検討、借り換えの検証にこの比率を使えます。DSCRが1.00未満なら、事業からの資金だけでは返済できず、別の現金が必要です。1.00から融資契約の基準値までなら余裕はわずかです。基準を上回れば、残った資金を準備金、修繕、元金の追加返済に回せます。期間は必ずそろえ、年間NOIには年間返済額、月間NOIには月間返済額を対応させてください。 定義も重要です。不動産のNOIは通常、債務返済、設備投資、減価償却を除き、現行賃料または市場賃料を用います。事業のDSCRは金融機関により、EBITDAから始める場合も、経営者報酬控除後のキャッシュフローを使う場合もあります。この計算機は営業収益から営業費用を引いた額をNOIとし、税金、設備投資、分配金は差し引きません。金融機関がEBITDAを使う場合、その金額を収益に入力して費用をゼロにするか、加算調整項目を収益に含めます。 空室率の悪化、金利改定、元金返済の増額を想定して再計算してください。利息のみを払う期間は、元金返済開始までDSCRを押し上げます。バルーンローンも利払いだけで見れば良好でも、元金期日に基準を満たせない場合があります。賃料明細と返済予定表を比率と一緒に確認してください。DSCR計算機は返済余力の検査であり、総合的な融資審査モデルの代わりではありません。