Cap-Rate-Rechner - Immobilien-NOI-Rendite

Der Cap-Rate-Rechner misst die unverschuldete Einkommensrendite einer Miet- oder Gewerbeimmobilie. Investoren nutzen die Kapitalisierungsrate, um Gebäude mit unterschiedlichen Preisen, Mieten und Betriebskostenstrukturen zu vergleichen, bevor sie die Finanzierung berücksichtigen. Die Eingaben konzentrieren sich auf Jahresbruttoeinkommen, Betriebskosten, Immobilienwert und Leerstandsquote, sodass das Ergebnis das Netto-Betriebsergebnis statt der Bruttomiete widerspiegelt. Die Berechnung reduziert zunächst das geplante Einkommen um die Leerstandsquote, um das effektive Bruttoeinkommen zu schätzen. Anschließend werden die jährlichen Betriebskosten abgezogen, um das Netto-Betriebsergebnis, also NOI, zu berechnen. Die Formel lautet: Cap Rate = (Jahresbruttoeinkommen x (1 - Leerstandsquote) - jährliche Betriebskosten) / Immobilienwert x 100. Die Ergebniskarte zeigt außerdem einen impliziten Wert bei 6 % Cap Rate, was als schneller Sensitivitätstest dient, um zu sehen, wie sich Marktrendite-Annahmen in Preisen ausdrücken. Die Cap Rate ist besonders hilfreich beim Screening von Mehrfamilien-, Büro-, Einzelhandels- oder Einfamilien-Mietobjekten, weil sie den Objektbetrieb von den Kreditkonditionen des Käufers trennt. Zwei Käufer können unterschiedliche Zinssätze und Eigenkapitalanteile haben, aber dasselbe NOI und denselben Wert der Immobilie ergeben die gleiche Cap Rate. Deshalb eignet sich die Kennzahl für Akquisitions-Memos, Gespräche mit Maklern und Plausibilitätsprüfungen, ob die Annahmen zum Mietwachstum zu optimistisch sind. Der Rechner enthält keine Hypothekenzahlungen, Einkommensteuer, CapEx, Leasingprovisionen, Mieterverbesserungen oder Wertsteigerungen. Er hängt außerdem stark von sauberen NOI-Eingaben ab: Zu niedrig angesetzte Instandhaltung oder Leerstand können einen schwachen Deal attraktiv erscheinen lassen. Vergleichen Sie für die Underwriting-Prüfung die Ausgabe mit historischen Zahlen, Mieterläufen, Steuerbescheiden, Versicherungsangeboten und einem Rücklagenbudget, bevor Sie ein Angebot abgeben. Für beste Ergebnisse sollten alle Eingaben dieselbe Zeit- und Währungsbasis haben, und die Annahmen sollten zusammen mit dem Ergebnis gespeichert werden. So lässt sich die Schätzung später leichter prüfen und ein häufiger Tabellenfehler vermeiden: Monats- und Jahreswerte oder Vor- und Nachsteuerbeträge werden vermischt. Führen Sie das Szenario vor der Verwendung in Budget, Steuerentscheidung, Handelsprüfung oder Memo mit konservativen und optimistischen Annahmen erneut aus.