DSCR計算器 - 債務償付保障比率

債務償付保障比率（DSCR）用來判斷一項不動產或一家企業產生的營業收益是否足以償還貸款。商用不動產貸款、美國小型企業管理局（SBA）貸款及許多定期貸款的放款機構，都會設定最低DSCR，通常為1.20至1.35，達標後才願意承作。本計算器以營業收入減去營業費用得到淨營業收入（NOI），再除以同一期間的本金與利息總額。 公式為：DSCR =（收入 − 費用）/（本金 + 利息）。營業收入100,000美元、營業費用40,000美元、本金20,000美元、利息10,000美元時，NOI為60,000美元，債務本息為30,000美元，因此DSCR = 2.00。80,000美元減50,000美元，再除以20,000美元債務本息，結果為1.50。60,000美元減30,000美元，再除以30,000美元，結果為1.00，表示每一美元NOI都已用於償債，毫無緩衝。 評估出租不動產、決定企業貸款額度或檢驗再融資方案時，都可使用此比率。DSCR低於1.00，表示營運本身無法涵蓋債務本息，需要其他現金來源。介於1.00與貸款契約門檻之間，代表償債餘裕有限。高於門檻時，多餘現金可用於準備金、維修或額外償還本金。期間務必一致：年度NOI應對照年度債務本息，月度資料則應彼此對照。 定義口徑十分重要。不動產NOI通常不包含債務本息、資本支出與折舊，可採現有租金或市場租金。企業DSCR可能從EBITDA開始，也可能採扣除業主薪酬後的現金流，視放款機構而定。本計算器以營業收入減營業費用作為NOI，不扣除稅款、資本支出或盈餘分配。若貸款機構採用EBITDA，可將該數字填入收入並把費用設為零，或把應加回項目列入收入。 請針對空置率衝擊、利率重設或本金還款逐級增加的情境重新計算。只付息期間會在開始攤還前拉高DSCR；到期還本貸款以只付息口徑看似穩健，卻可能在本金到期時失敗。應將租金明細表和攤還時程與比率一併檢視。DSCR計算器只是一項償債保障測試，不能取代完整的授信分析模型。