Калькулятор cap rate - доходность NOI по недвижимости

Калькулятор cap rate измеряет доходность без плеча для арендной или коммерческой недвижимости. Инвесторы используют коэффициент капитализации, чтобы сравнивать здания с разными ценами, арендой и структурой операционных расходов до учета финансирования. Входные данные сосредоточены на валовом годовом доходе, операционных расходах, стоимости объекта и резерве на вакантность, поэтому результат отражает чистый операционный доход, а не заявленную аренду. Расчет сначала снижает планируемый доход на процент вакантности, чтобы оценить эффективный валовой доход. Затем вычитает годовые операционные расходы, чтобы получить чистый операционный доход, или NOI. Формула: cap rate = (валовой годовой доход x (1 - доля вакантности) - годовые операционные расходы) / стоимость объекта x 100. Карточка результата также показывает имплицированную стоимость при cap rate 6 %, что удобно как быстрая проверка чувствительности и понимания того, как рыночная доходность превращается в цену. Cap rate особенно полезен при отборе многоквартирных, офисных, розничных и односемейных арендных сделок, потому что он отделяет эксплуатацию объекта от условий кредита покупателя. У двух покупателей могут быть разные ставки и первоначальные взносы, но одинаковые NOI и стоимость объекта дадут одинаковый cap rate. Это делает метрику полезной для меморандумов по сделке, разговоров с брокерами и проверки здравого смысла по поводу слишком оптимистичных ожиданий роста аренды. Калькулятор не включает ипотечные платежи, налог на доход, капитальные расходы, комиссии за аренду, улучшения для арендаторов или рост стоимости. Он также сильно зависит от корректного NOI: если занизить ремонт или вакантность, слабая сделка может выглядеть привлекательной. Для андеррайтинга сравнивайте результат с исторической отчетностью, арендными реестрами, налоговыми счетами, страховыми предложениями и резервным бюджетом до подачи оффера. Для лучших результатов используйте одинаковую временную и валютную базу для всех входных данных и сохраняйте предположения рядом с результатом. Это упростит последующую проверку и поможет избежать распространенной ошибки в таблицах: смешивания месячных и годовых значений или объединения сумм до и после налога. Перед использованием результата в бюджете, налоговом решении, торговом обзоре или служебной записке прогоните сценарий еще раз с консервативными и оптимистичными допущениями.