キャップレート計算機 - 不動産NOI収益率

キャップレート計算機は、賃貸物件や商業不動産の取得における無借入の収益率を測定します。投資家は、融資を考慮する前に、価格、賃料、運営費の構造が異なる建物を比較するためにキャップレートを使います。入力は年間総収入、運営費、物件価値、空室率に絞っているため、見た目の賃料ではなく純営業利益を反映します。 計算ではまず空室率で予定収入を減らし、実効総収入を見積もります。次に年間運営費を差し引いて純営業利益、いわゆる NOI を算出します。式は、キャップレート = (年間総収入 x (1 - 空室率) - 年間運営費) / 物件価値 x 100 です。結果カードには、6%キャップレートでの価値も表示され、これは市場利回りの想定が価格にどう変わるかを見る簡易的な感応度チェックです。 キャップレートは、集合住宅、オフィス、店舗、戸建賃貸の案件をふるいにかける際に特に有用です。なぜなら、物件運営と買い手の融資条件を切り離せるからです。2人の買い手が金利や頭金で異なっていても、同じ物件の NOI と価値が同じならキャップレートも同じです。そのため、取得メモ、仲介業者との会話、賃料成長の前提が過大でないかの確認に役立ちます。 この計算機には、住宅ローン返済、所得税、資本的支出、リーシング手数料、テナント改善、値上がり益は含まれません。また、NOI の入力がきれいであることに大きく依存します。修繕費や空室率を低く見積もると、良くない案件が魅力的に見えることがあります。引受分析では、提示前に過去の財務、賃貸一覧、税額通知、保険見積もり、予備費予算と照合してください。 最良の結果を得るには、すべての入力を同じ時間基準と通貨基準にそろえ、前提を結果と一緒に保存してください。そうすれば後で監査しやすくなり、月次と年次の値や税引前・税引後の値を混ぜるといったよくある表計算ミスも防げます。予算、申告判断、取引レビュー、メモに使う前に、保守的と楽観的な前提の両方で再実行するのがおすすめです。