Calculateur DSCR : couverture du service de la dette

Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) indique si un bien immobilier ou une entreprise génère assez de résultat d’exploitation pour rembourser ses emprunts. Les prêteurs en immobilier commercial, les crédits de la SBA américaine et de nombreux prêts à terme imposent un DSCR minimal, souvent compris entre 1,20 et 1,35, avant de conclure. Le calculateur soustrait les charges des produits d’exploitation pour obtenir le résultat net d’exploitation (NOI), puis le divise par le principal et les intérêts de la même période. DSCR = (produits − charges) / (principal + intérêts). Avec 100 000 $ de produits, 40 000 $ de charges, 20 000 $ de principal et 10 000 $ d’intérêts, le NOI est de 60 000 $ et le service de la dette de 30 000 $ : le DSCR vaut donc 2,00. (80 000 $ − 50 000 $) sur 20 000 $ donne 1,50. (60 000 $ − 30 000 $) sur 30 000 $ donne 1,00 : chaque dollar de NOI est affecté et il n’existe aucune marge. Utilisez le ratio pour analyser un bien locatif, dimensionner un prêt professionnel ou tester un refinancement. Un DSCR inférieur à 1,00 signifie que l’exploitation ne couvre pas la dette sans autre trésorerie. Entre 1,00 et le seuil de la convention bancaire, le dossier est tendu. Au-dessus, la trésorerie peut financer réserves, entretien ou principal supplémentaire. Faites toujours correspondre les périodes : NOI annuel avec service annuel, ou données mensuelles entre elles. Les définitions comptent. Le NOI immobilier exclut généralement le service de la dette, les dépenses d’investissement et l’amortissement ; il peut reposer sur les loyers en place ou de marché. Le DSCR d’une entreprise peut partir de l’EBITDA ou du flux de trésorerie après rémunération du dirigeant, selon le prêteur. Ce calculateur définit le NOI comme produits moins charges d’exploitation et ne retranche ni impôts, ni investissements, ni distributions. Si le prêteur emploie l’EBITDA, saisissez ce montant comme produit et zéro en charges, ou ajoutez les retraitements aux produits. Refaites le calcul avec un choc de vacance, une révision de taux ou des remboursements de principal croissants. Les périodes à intérêts seuls gonflent le DSCR jusqu’au début de l’amortissement. Les prêts à remboursement in fine semblent solides sur cette base, puis échouent à l’échéance du principal. Examinez l’état locatif et l’échéancier avec le ratio. Le calculateur DSCR est un test de couverture, pas un substitut à une analyse de crédit complète.