DSCR 계산기 - 부채상환커버리지비율

부채상환커버리지비율(DSCR)은 부동산이나 사업이 창출하는 영업소득으로 대출을 갚을 수 있는지 판단하는 지표입니다. 상업용 부동산 대출, 미국 중소기업청(SBA) 대출과 많은 기간대출의 금융기관은 대출 실행 전에 최저 DSCR을 요구하며, 흔히 1.20~1.35입니다. 이 계산기는 영업수익에서 영업비용을 빼 순영업소득(NOI)을 구한 뒤 같은 기간의 원금과 이자 합계로 나눕니다. 공식은 ‘DSCR = (수익 − 비용) / (원금 + 이자)’입니다. 수익 100,000달러, 비용 40,000달러, 원금 20,000달러, 이자 10,000달러라면 NOI는 60,000달러, 원리금 상환액은 30,000달러이므로 DSCR은 2.00입니다. 80,000달러에서 50,000달러를 뺀 값을 20,000달러로 나누면 1.50입니다. 60,000달러에서 30,000달러를 뺀 값을 30,000달러로 나누면 1.00이며, NOI 전액이 상환에 쓰여 여유가 없다는 뜻입니다. 임대 부동산을 심사하거나 사업대출 규모를 정하고 대환대출을 점검할 때 이 비율을 사용하세요. DSCR이 1.00 미만이면 영업만으로 원리금을 충당하지 못해 다른 현금이 필요합니다. 1.00과 금융약정 기준 사이면 상환 여력이 빠듯합니다. 기준을 넘으면 남은 현금을 적립금, 유지보수 또는 원금 추가 상환에 쓸 수 있습니다. 기간은 반드시 맞춰야 합니다. 연간 NOI는 연간 상환액과, 월간 NOI는 월간 상환액과 비교하세요. 정의도 중요합니다. 부동산 NOI는 보통 원리금, 자본적 지출과 감가상각을 제외하며 현재 임대료나 시장 임대료를 쓸 수 있습니다. 사업 DSCR은 금융기관에 따라 EBITDA에서 시작하거나 사업주 보수를 차감한 현금흐름을 사용할 수 있습니다. 이 계산기는 영업수익에서 영업비용을 뺀 값을 NOI로 보고 세금, 자본적 지출과 배당은 차감하지 않습니다. 금융기관이 EBITDA를 쓴다면 그 금액을 수익에 넣고 비용은 0으로 두거나 가산 조정 항목을 수익에 포함하세요. 공실 충격, 금리 재조정 또는 단계적으로 늘어나는 원금 상환을 가정해 다시 계산하세요. 이자만 내는 기간에는 원금 상환이 시작될 때까지 DSCR이 높게 보입니다. 만기 일시상환 대출도 이자만 기준으로는 양호해 보이지만 원금 만기에 기준을 충족하지 못할 수 있습니다. 임대료 명세와 상환 일정을 이 비율과 함께 검토하세요. DSCR 계산기는 상환 여력 검사일 뿐 종합적인 여신심사 모형을 대신하지 않습니다.