貸款成數計算機 - 房產淨值規劃
根據目前房產價值和未償貸款餘額，計算房產貸款成數與預估淨值，更清楚了解房貸狀況。
輸入目前房產價值和未償貸款餘額，計算貸款成數與預估淨值。
關於貸款成數
貸款成數計算機用來衡量房產目前價值中有多少是由貸款融資。貸款機構在審核購屋房貸、現金增貸或房屋淨值額度時會使用 LTV。保險公司和投資人也會關注它，因為 LTV 越高，房價下跌時可用的緩衝就越少。屋主則可以用同一個比率，在裝修、出售房產或取消房貸保險前了解自己的淨值。 貸款成數計算機會將未償貸款金額除以房產價值，再乘以 100。預估淨值等於房產價值減去貸款。如果房產價值為 $400,000、房貸餘額為 $300,000，LTV 就是 75%，淨值為 $100,000。第一順位房貸與第二順位留置權合併後的 CLTV 是相關概念；這項估算只使用一筆貸款金額，需要合併時請先將各筆餘額相加。 傳統購屋貸款通常以 80% 或更低的 LTV 為目標，以免需要私人房貸保險。許多轉貸方案會設定最高 LTV，而現金增貸通常比利率期限轉貸更嚴格。政府支持的貸款在核貸時可能允許較高成數，之後會隨著攤還與房產升值而下降。市場下跌則可能讓 LTV 回升，即使你從未再借款。 這裡的房產價值是輸入假設，不是正式鑑價。線上估值、稅務評估或上次成交價，可能不同於貸款機構鑑價師給出的價值。貸款金額應填寫你關心的未償本金，而不是原始借據金額；除非你主動計入，否則不含應計利息、代管款和成交成本。計算機不模擬 PMI 保費、第二順位搭配貸款或共享淨值安排。 你可以用 LTV 計算機測試自備款 20% 的購屋方案、還款數年後的轉貸，或接近 80% 的高 LTV 情境。將比率與貸款機構的附加規則和保險要求比較，申請前再用可比案例或正式鑑價確認房產價值。淨值只是某一時點的快照：出售成本、資本利得稅和提前清償違約金，都會減少實際可取得的現金。
LTV = 貸款金額 ÷ 房產價值 × 100；淨值 = 房產價值 − 貸款金額。
貸款成數計算範例
以下範例使用貸款成數計算機相同的 LTV 與淨值公式。
| 輸入 | 輸出 | 備註 |
|---|---|---|
| $400,000 房產；$300,000 貸款 | 75.00% | 75% 的 LTV 留下 $100,000 預估淨值，是自備款 25% 或還款數年後常見的傳統房貸比較情境。 |
| $500,000 房產；$100,000 貸款 | 20.00% | 20% 的 LTV 代表 $400,000 淨值，可為轉貸或大額房屋淨值規劃提供充足緩衝。 |
| $250,000 房產；$200,000 貸款 | 80.00% | 80% 的 LTV 常是傳統房貸 PMI 的參考門檻；這筆 $250,000 房產的淨值為 $50,000。 |
如何計算貸款成數
- 輸入要採用的目前房產價值，例如近期鑑價或掛牌估值。
- 輸入房貸未償金額；若要模擬一筆總留置權，也可以輸入合併餘額。
- 點選「計算」，查看貸款成數與預估淨值。
- 將 LTV 與貸款機構或保險門檻比較，再調整價值或貸款金額測試其他情境。
貸款成數計算機常見問題
貸款成數如何計算？
LTV 等於未償貸款金額除以房產價值，再乘以 100。預估淨值是同一關係的另一面：房產價值減去貸款餘額。
房貸機構通常希望貸款成數是多少？
許多傳統購屋貸款希望 LTV 不超過 80%，這樣通常不需要私人房貸保險。轉貸、現金增貸和政府支持方案有不同上限，因此應與考慮中的產品比較，不要只依賴單一經驗法則。
第二筆房貸要計入貸款金額嗎？
如果需要計算合併貸款成數，請將第一順位餘額與第二筆房貸或已動用的 HELOC 餘額相加，再把總額填入貸款金額。本計算機只有一個貸款欄位，不會自行拆分第一和第二順位。
房產價值和鑑價是同一件事嗎？
不是。你可以輸入任何價值假設，但貸款機構通常會依據鑑價或自動估值，而非稅務評估或網路估值。如果鑑價較低，貸款餘額不變，LTV 會升高而淨值會下降。
LTV 降低後一定能取消 PMI 嗎？
不一定。取消 PMI 通常還要符合較低 LTV、持有期間、居住狀態和付款紀錄等要求，有些保單也需要重新鑑價。請把比率當作初步篩選，再向貸款服務商確認取消或自動終止條款。