資本化率計算器 - 房地產NOI回報

資本化率計算器用來衡量出租物業或商業不動產收購的無槓桿收益率。投資者會在考慮融資之前，用資本化率比較價格、租金與營運費用結構不同的建物。輸入重點是年總收入、營運費用、物業價值與空置率，因此結果反映的是淨營業收入，而不是表面租金。 計算先用空置率降低計畫收入，以估算有效總收入。接著扣除年度營運費用，得到淨營業收入，也就是 NOI。頁面公式是：資本化率 = (年總收入 x (1 - 空置率) - 年度營運費用) / 物業價值 x 100。結果卡還會顯示以6%資本化率推算的價值，這是一個快速敏感度檢查，用來看市場收益假設如何轉換成價格。 資本化率在篩選多戶、辦公、零售或獨棟出租交易時特別有用，因為它把物業營運和買方貸款條件分開了。兩位買方即使利率和頭期款不同，只要同一物業的 NOI 與價值相同，資本化率也相同。這讓該指標適合寫收購備忘錄、與經紀人溝通，以及檢查租金成長假設是否太樂觀。 這個計算器不包含房貸、所得稅、資本性支出、租賃佣金、租戶裝修或增值。它也非常依賴乾淨的 NOI 輸入：低估維護或空置會讓普通交易看起來很有吸引力。做承作分析時，請先把輸出與歷史財報、租約清單、稅單、保險報價與準備金預算比對，再決定是否出價。 為了獲得最佳效果，請讓所有輸入使用相同的時間基準與貨幣基準，並把假設與結果一起保存。這樣日後更容易稽核，也能避免常見試算表錯誤：把月度值和年度值混在一起，或把稅前與稅後數字混用。在用於預算、報稅決定、交易複核或說明文件之前，建議分別用保守與樂觀假設重新跑一次。