Calculadora DSCR: cobertura do serviço da dívida

Calcule o DSCR com receita, despesas, principal e juros para verificar a cobertura do empréstimo de um imóvel ou negócio antes de solicitar crédito.

Informe receitas e despesas operacionais, além de principal e juros do período, para ver quantas vezes o NOI cobre o serviço da dívida.

Calculadora DSCR: cobertura do serviço da dívida
DSCR = (receita operacional − despesas operacionais) / (principal + juros)

Sobre a calculadora DSCR

O índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) indica se um imóvel ou negócio gera resultado operacional suficiente para pagar seus empréstimos. Financiadores de imóveis comerciais, créditos da SBA dos EUA e muitos empréstimos a prazo exigem um DSCR mínimo, muitas vezes entre 1,20 e 1,35, antes de aprovar a operação. A calculadora subtrai as despesas da receita operacional para obter a receita operacional líquida (NOI) e divide esse valor pelo principal mais os juros do mesmo período. DSCR = (receita − despesas) / (principal + juros). Receita de US$ 100.000, despesas de US$ 40.000, principal de US$ 20.000 e juros de US$ 10.000 produzem NOI de US$ 60.000 e serviço da dívida de US$ 30.000; portanto, o DSCR é 2,00. (US$ 80.000 − US$ 50.000) sobre US$ 20.000 de dívida é 1,50. (US$ 60.000 − US$ 30.000) sobre US$ 30.000 é 1,00: cada dólar do NOI já está comprometido e não há margem. Use o índice ao analisar um imóvel para locação, dimensionar um empréstimo empresarial ou testar um refinanciamento. DSCR abaixo de 1,00 significa que a operação não cobre a dívida sem outro caixa. Entre 1,00 e o limite contratual do credor, a operação está apertada. Acima do limite, o caixa pode formar reservas, pagar manutenção ou amortizar principal adicional. Sempre alinhe os períodos: NOI anual com serviço anual, ou dados mensais entre si. As definições importam. O NOI imobiliário costuma excluir serviço da dívida, gastos de capital e depreciação; pode usar aluguéis vigentes ou de mercado. O DSCR empresarial pode partir do EBITDA ou do fluxo de caixa após a remuneração do proprietário, conforme o credor. Esta calculadora usa receita menos despesas operacionais como NOI e não deduz tributos, investimentos nem distribuições. Se o credor usar EBITDA, informe esse valor como receita e zero em despesas, ou some os ajustes à receita. Refaça o cálculo com choque de vacância, revisão de taxa ou cronograma de principal crescente. Períodos só de juros inflam o DSCR até o início da amortização. Empréstimos com parcela balão parecem sólidos nesse período e falham quando o principal vence. Examine a lista de aluguéis e o cronograma de amortização junto com o índice. A calculadora DSCR é um teste de cobertura, não substitui uma análise de crédito completa.

Exemplos de cálculo do DSCR

O DSCR é o NOI dividido pelo principal mais os juros do mesmo período.

EntradasDSCRObservação
US$ 100.000 receita; US$ 40.000 despesas; US$ 20.000 principal; US$ 10.000 juros2,00O NOI de US$ 60.000 cobre duas vezes os US$ 30.000 de serviço da dívida.
US$ 80.000 receita; US$ 50.000 despesas; US$ 12.000 principal; US$ 8.000 juros1,50NOI de US$ 30.000 sobre dívida de US$ 20.000 fica em uma faixa contratual comum.
US$ 60.000 receita; US$ 30.000 despesas; US$ 18.000 principal; US$ 12.000 juros1,00Cobertura no ponto de equilíbrio; qualquer despesa inesperada pressiona o empréstimo.

Como calcular o DSCR

  1. Informe a receita operacional do mesmo período dos pagamentos do empréstimo, geralmente um ano.
  2. Informe as despesas operacionais, excluindo serviço da dívida e, salvo exigência do credor, gastos de capital.
  3. Informe o principal e os juros pagos ou programados no período.
  4. Selecione “Calcular DSCR” e compare o índice ao mínimo do contrato do credor.

Perguntas frequentes sobre o DSCR

O que é um bom DSCR?

Muitos credores comerciais exigem pelo menos 1,20 a 1,25; alguns programas pedem 1,35 ou mais. Um índice de 1,00 é o equilíbrio. O que vale é seu limite contratual, não uma regra universal.

O DSCR usa lucro antes ou depois dos impostos?

O NOI imobiliário padrão é anterior aos impostos e ao serviço da dívida. Se o credor usar fluxo de caixa após impostos, o índice terá outra definição; siga as instruções dele.

Devo incluir o pró-labore nas despesas?

Em empréstimos empresariais, muitos analistas adicionam de volta ou normalizam a remuneração do proprietário. Em imóveis, a folha da equipe local costuma ser despesa operacional. Siga a ficha de condições.

Como principal e juros entram na fórmula?

Eles são somados para formar o serviço da dívida, o denominador. Em empréstimos só de juros, o principal é zero até a amortização ou o balão, o que pode superestimar o DSCR desse período.

O DSCR global é diferente?

O DSCR global inclui outros imóveis ou o fluxo de caixa pessoal do tomador. Esta calculadora mede uma única fonte com as receitas, despesas e dívidas informadas.