Calculadora DSCR: cobertura del servicio de la deuda

El ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) indica si un inmueble o negocio genera suficientes ingresos operativos para pagar sus préstamos. Los prestamistas de inmuebles comerciales, créditos de la SBA estadounidense y muchos préstamos a plazo fijan un DSCR mínimo, a menudo entre 1,20 y 1,35, antes de conceder la operación. La calculadora resta los gastos operativos de los ingresos para obtener el ingreso operativo neto (NOI) y lo divide entre el principal más los intereses del mismo período. DSCR = (ingresos − gastos) / (principal + intereses). Unos ingresos de 100 000 $, gastos de 40 000 $, principal de 20 000 $ e intereses de 10 000 $ producen un NOI de 60 000 $ y un servicio de deuda de 30 000 $; por tanto, el DSCR es 2,00. (80 000 $ − 50 000 $) sobre 20 000 $ de deuda es 1,50. (60 000 $ − 30 000 $) sobre 30 000 $ es 1,00: cada dólar del NOI queda comprometido y no existe margen. Usa el ratio al analizar un alquiler, dimensionar un préstamo empresarial o probar una refinanciación. Un DSCR inferior a 1,00 significa que la operación no cubre la deuda sin otro efectivo. Entre 1,00 y el umbral contractual del prestamista, la operación es ajustada. Por encima del umbral, el efectivo puede financiar reservas, mantenimiento o principal adicional. Compara siempre períodos iguales: NOI anual con servicio anual, o mensual con mensual. Las definiciones importan. El NOI inmobiliario suele excluir servicio de deuda, inversiones de capital y depreciación; puede usar rentas vigentes o de mercado. El DSCR empresarial puede partir del EBITDA o del flujo de caja después de la remuneración del propietario, según el prestamista. Esta calculadora toma ingresos menos gastos operativos como NOI y no deduce impuestos, inversiones ni distribuciones. Si el prestamista usa EBITDA, introdúcelo como ingreso y pon cero en gastos, o incluye los ajustes positivos en los ingresos. Recalcula con una caída de ocupación, una revisión del tipo o un calendario de principal creciente. Los períodos de solo intereses inflan el DSCR hasta que empieza la amortización. Los préstamos con pago global parecen sólidos con el DSCR de solo intereses, pero fallan cuando vence el principal. Revisa el listado de alquileres y el calendario de amortización junto al ratio. La calculadora DSCR es una prueba de cobertura, no sustituye un modelo de análisis crediticio completo.