Beleihungsauslauf-Rechner für die Eigenkapitalplanung
Berechnen Sie den Beleihungsauslauf einer Immobilie und das geschätzte Eigenkapital aus aktuellem Immobilienwert und offenem Darlehenssaldo.
Geben Sie den aktuellen Immobilienwert und den offenen Darlehenssaldo ein, um Beleihungsauslauf und Eigenkapital zu berechnen.
Über den Beleihungsauslauf
Ein Beleihungsauslauf-Rechner misst, wie viel des aktuellen Immobilienwerts durch ein Darlehen finanziert ist. Kreditgeber verwenden den LTV bei der Prüfung einer Kauf-, Cash-out- oder Eigenkapitalfinanzierung. Versicherer und Investoren beobachten ihn ebenfalls, weil ein hoher LTV bei fallenden Preisen weniger Puffer lässt. Eigentümer können den gleichen Wert vor einer Renovierung, einem Verkauf oder dem Wegfall einer Kreditversicherung nutzen, um ihr Eigenkapital einzuschätzen. Der Beleihungsauslauf-Rechner teilt den offenen Darlehensbetrag durch den Immobilienwert und multipliziert mit 100. Das geschätzte Eigenkapital ist der Immobilienwert abzüglich des Darlehens. Ist ein Haus $400,000 wert und beträgt der Darlehenssaldo $300,000, liegt der LTV bei 75% und das Eigenkapital bei $100,000. Der kombinierte LTV aus Ersthypothek und nachrangigem Grundpfandrecht ist ein verwandter Wert; diese Schätzung verwendet nur einen Darlehensbetrag, daher müssen Sie Salden für eine Gesamtansicht addieren. Konventionelle Kaufdarlehen streben häufig 80% LTV oder weniger an, um eine private Kreditversicherung zu vermeiden. Viele Anschlussfinanzierungen haben maximale LTV-Werte, und Auszahlungen sind meist strenger als reine Zins- und Laufzeitänderungen. Staatlich unterstützte Darlehen können bei Auszahlung höhere Quoten zulassen; durch Tilgung und Wertsteigerung sinkt der LTV anschließend. Ein fallender Markt kann ihn wieder erhöhen, auch wenn Sie kein zusätzliches Darlehen aufnehmen. Der Immobilienwert ist hier eine Annahme und keine formelle Bewertung. Online-Schätzungen, Steuerwerte oder der letzte Verkaufspreis können vom Wert eines Gutachters des Kreditgebers abweichen. Beim Darlehensbetrag sollte der zu prüfende offene Kapitalbetrag stehen, nicht der ursprüngliche Nominalbetrag; aufgelaufene Zinsen, Treuhandbeträge und Abschlusskosten sind nur enthalten, wenn Sie sie einbeziehen. PMI-Prämien, parallele Nachrangdarlehen und Modelle mit geteiltem Eigentum werden nicht berechnet. Testen Sie mit dem LTV-Rechner einen Kauf mit 20% Eigenkapital, eine Anschlussfinanzierung nach mehreren Tilgungsjahren oder einen hohen LTV nahe 80%. Vergleichen Sie die Quote mit Vorgaben des Kreditgebers und der Versicherung und bestätigen Sie den Wert vor dem Antrag durch Vergleichsverkäufe oder ein Gutachten. Eigenkapital ist eine Momentaufnahme: Verkaufskosten, Kapitalertragsteuer und Vorfälligkeitsentschädigung können den tatsächlich verfügbaren Auszahlungsbetrag mindern.
LTV = Darlehensbetrag ÷ Immobilienwert × 100; Eigenkapital = Immobilienwert − Darlehensbetrag.
Beispiele zum Beleihungsauslauf
Diese Beispiele verwenden dieselben LTV- und Eigenkapitalformeln wie der Rechner.
| Eingabe | Ausgabe | Hinweis |
|---|---|---|
| Immobilie $400,000; Darlehen $300,000 | 75.00% | 75% LTV lassen $100,000 geschätztes Eigenkapital übrig, ein üblicher Vergleich nach 25% Eigenkapital oder mehreren Tilgungsjahren. |
| Immobilie $500,000; Darlehen $100,000 | 20.00% | 20% LTV bedeuten $400,000 Eigenkapital und bieten Spielraum für eine Anschlussfinanzierung oder eine große Eigenkapitallinie. |
| Immobilie $250,000; Darlehen $200,000 | 80.00% | 80% LTV sind bei konventionellen Darlehen eine häufige PMI-Schwelle; bei dieser $250,000-Immobilie bleiben $50,000 Eigenkapital. |
Beleihungsauslauf berechnen
- Geben Sie den aktuellen Immobilienwert ein, den Sie verwenden möchten, etwa ein neues Gutachten oder einen Angebotspreis.
- Geben Sie den offenen Darlehensbetrag ein oder addieren Sie Salden, wenn Sie eine Gesamtsicherheit betrachten.
- Wählen Sie Berechnen, um LTV und geschätztes Eigenkapital anzuzeigen.
- Vergleichen Sie den LTV mit Kreditgeber- oder Versicherungsschwellen und ändern Sie Wert oder Darlehen für ein weiteres Szenario.
FAQ zum Beleihungsauslauf-Rechner
Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?
Der LTV ist der offene Darlehensbetrag geteilt durch den Immobilienwert, multipliziert mit 100. Das geschätzte Eigenkapital entspricht dem Immobilienwert minus Darlehenssaldo.
Welchen LTV wünschen sich Hypothekengeber üblicherweise?
Viele konventionelle Kaufdarlehen zielen auf 80% oder weniger, damit keine private Kreditversicherung nötig ist. Anschlussfinanzierungen, Auszahlungen und staatliche Programme haben andere Grenzen; vergleichen Sie daher das konkrete Produkt.
Sollte ich eine zweite Hypothek zum Darlehen addieren?
Für einen kombinierten LTV addieren Sie den Saldo der ersten Hypothek und ein zweites Darlehen oder den genutzten HELOC-Betrag und tragen die Summe als Darlehensbetrag ein. Der Rechner trennt die Rangstellen nicht selbst.
Ist der Immobilienwert dasselbe wie ein Gutachten?
Nein. Sie können jede Annahme eingeben, doch der Kreditgeber stützt sich meist auf ein Gutachten oder eine automatische Bewertung, nicht auf Steuer- oder Onlinewerte. Fällt der Gutachterwert niedriger aus, steigt der LTV und das Eigenkapital sinkt.
Kann ich PMI bei einem niedrigeren LTV immer kündigen?
Nicht automatisch. Häufig sind zusätzlich Haltezeit, Eigennutzung und Zahlungshistorie erforderlich, manchmal auch ein Gutachten. Nutzen Sie den Wert als Orientierung und prüfen Sie die Kündigungsregeln beim Darlehensverwalter.