DSCR计算器 - 偿债备付率与贷款保障

偿债备付率（DSCR）用于判断一项物业或一家企业产生的营业收益是否足以偿还贷款。商业房地产贷款、美国小企业管理局（SBA）贷款和许多定期贷款的放款机构都会设定最低DSCR，通常为1.20至1.35，达到要求才会放款。本计算器以营业收入减去营业费用得到净营业收入（NOI），再除以同一期间的本金和利息之和。 公式为：DSCR =（收入 − 费用）/（本金 + 利息）。营业收入100,000美元、营业费用40,000美元、本金20,000美元、利息10,000美元时，NOI为60,000美元，债务本息为30,000美元，因此DSCR = 2.00。80,000美元减50,000美元，再除以20,000美元债务本息，结果为1.50。60,000美元减30,000美元，再除以30,000美元，结果为1.00，意味着每一美元NOI都已用于偿债，没有任何缓冲。 在评估出租物业、确定企业贷款规模或检验再融资方案时，可以使用该比率。DSCR低于1.00表示经营活动本身无法覆盖债务本息，需要其他现金来源。介于1.00和贷款契约门槛之间，说明偿债余量紧张。高于门槛时，剩余现金可用于储备、维修或额外偿还本金。务必统一期间：年度NOI应与年度债务本息比较，月度数据则应与月度数据比较。 口径定义十分重要。房地产NOI通常不包括债务本息、资本性支出和折旧，可以采用现有租金或市场租金。企业DSCR可能从EBITDA开始，也可能采用扣除所有者薪酬后的现金流，具体取决于贷款机构。本计算器将营业收入减营业费用视为NOI，不扣除税款、资本性支出或利润分配。如果贷款机构采用EBITDA，可将该数额填作收入并把费用填为零，也可将应加回项目计入收入。 请针对空置率冲击、利率重定价或本金还款额阶梯上升的情况重新计算。只付息阶段会在开始摊还前抬高DSCR；到期还本贷款按只付息口径看似稳健，却可能在本金到期时无法通过测试。应将租金明细和摊还计划与该比率一并审阅。DSCR计算器只是一项偿债保障测试，不能替代完整的贷款审查模型。