캡 레이트 계산기 - 부동산 NOI 수익률

캡 레이트 계산기는 임대 부동산이나 상업용 부동산 인수의 무레버리지 수익률을 측정합니다. 투자자는 금융 조건을 고려하기 전에 가격, 임대료, 운영비 구조가 다른 건물을 비교하기 위해 자본화율을 사용합니다. 입력은 연간 총수입, 운영비, 부동산 가치, 공실률에 초점을 맞추므로 결과는 표면 임대료가 아니라 순영업소득을 반영합니다. 계산은 먼저 공실률로 예정 수입을 줄여 유효 총수입을 추정합니다. 그런 다음 연간 운영비를 차감해 순영업소득, 즉 NOI를 계산합니다. 공식은 캡 레이트 = (연간 총수입 x (1 - 공실률) - 연간 운영비) / 부동산 가치 x 100 입니다. 결과 카드에는 6% 캡 레이트 기준 가치도 표시되며, 이는 시장 수익률 가정이 가격으로 어떻게 바뀌는지 보는 간단한 민감도 점검입니다. 캡 레이트는 다세대, 오피스, 리테일, 단독 임대 거래를 선별할 때 특히 유용합니다. 왜냐하면 부동산 운영과 구매자의 대출 조건을 분리할 수 있기 때문입니다. 두 구매자가 금리와 다운페이가 달라도 같은 부동산의 NOI와 가치가 같으면 캡 레이트도 같습니다. 그래서 인수 메모, 브로커와의 대화, 임대료 성장 가정이 과도하지 않은지 확인하는 데 유용합니다. 이 계산기는 모기지 상환, 소득세, 자본적 지출, 임대 수수료, 테넌트 개선, 가치 상승을 포함하지 않습니다. 또한 깨끗한 NOI 입력에 크게 의존합니다. 유지보수나 공실을 낮게 잡으면 별로인 거래가 매력적으로 보일 수 있습니다. 인수 분석에서는 제안 전에 과거 재무, 임대 목록, 세금 고지서, 보험 견적, 예비비 예산과 결과를 비교하세요. 가장 좋은 결과를 위해 모든 입력을 같은 시간 기준과 통화 기준으로 맞추고, 가정과 결과를 함께 저장하세요. 그러면 나중에 검토하기 쉽고, 월별 값과 연간 값을 섞거나 세전과 세후 값을 혼용하는 흔한 스프레드시트 오류도 줄일 수 있습니다. 예산, 신고 판단, 거래 검토, 메모에 사용하기 전에 보수적·낙관적 가정으로 각각 다시 실행해 보세요.