AFFO-Rechner - Bereinigte operative Mittelzuflüsse

Der AFFO-Rechner - Bereinigte operative Mittelzuflüsse hilft REIT-Investoren, Analysten und Teams der Immobilienfinanzierung, verstreute Eingaben in eine belastbare AFFO-Schätzung zu verwandeln. Die Seite ist für praktische Analysen statt abstrakter Definitionen gedacht: Geben Sie die relevanten Ausgangswerte ein und prüfen Sie sowohl das Hauptergebnis als auch die unterstützenden Kennzahlen. Da die Berechnung auf der Seite angezeigt wird, kann das Ergebnis überprüft, wiederholt und zwischen Szenarien verglichen werden, statt als Blackbox behandelt zu werden. Die Kernformel lautet AFFO = Nettogewinn + Abschreibungen und Amortisation - Gewinne aus Verkäufen + Verluste aus Verkäufen + sonstige nicht zahlungswirksame Posten - wiederkehrende Investitionsausgaben. Die Berechnung beginnt mit dem Nettogewinn, addiert Immobilienabschreibungen und andere nicht zahlungswirksame Aufwendungen zurück, zieht Gewinne aus Immobilienverkäufen ab, addiert Verluste aus Immobilienverkäufen und subtrahiert die wiederkehrenden Investitionsausgaben zur Erhaltung des Portfolios. Optionale Felder bleiben leer, wenn sie nicht zutreffen, und erforderliche Felder müssen positive Werte enthalten, wenn Nenner, Hauptbetrag, Einkommen oder Zeitraum das Ergebnis sonst sinnlos machen würden. Dieses Verhalten ist für die frühe Planung nützlich, weil ein Teilfall modelliert werden kann, ohne so zu tun, als wären alle Eingaben bekannt. Außerdem erleichtert es die Sensitivitätsanalyse: Ändern Sie jeweils nur eine Annahme und beobachten Sie, wie sich die AFFO-Schätzung verändert. Typische Anwendungsfälle sind die Prüfung der Dividendenabdeckung, der Vergleich der Cash-Generierung je Aktie bei REITs, das Lesen von Ergänzungsmaterialien, die Schätzung von Ausschüttungsquoten und die Übersetzung von GAAP-Gewinnen in eine Sicht auf wiederkehrenden Cashflow. Ziel ist nicht nur eine Zahl, sondern zu verstehen, was diese Zahl treibt. Welche Eingabe am stärksten wirkt, hängt von der Kennzahl ab: Zinssätze und Laufzeiten steuern Zeitwertberechnungen, Nenner steuern Kennzahlen pro Einheit, Abzüge und Freibeträge steuern Steuerabschätzungen, und Zeitannahmen steuern Bewertungs- oder Renditemetriken. Die folgenden Beispiele verwenden realistische Werte und zeigen das arithmetische Ergebnis, damit die Methode leicht nachvollziehbar ist. AFFO je Aktie hilft beim Vergleich von Cashflow und Dividenden, während die AFFO-Rendite den wiederkehrenden Cashflow mit dem auf der Seite eingegebenen Immobilienwert verknüpft. Die AFFO-Schätzung ist am verlässlichsten, wenn die Eingaben denselben Zeitraum, dieselbe Einheit und dieselbe Rechnungsgrundlage verwenden. Vermeiden Sie es, Jahres- und Monatswerte, Buch- und Marktwerte, Vor- und Nachsteuerbeträge oder Brutto- und Nettobeträge zu mischen, sofern die Beschriftung dies nicht ausdrücklich verlangt. REITs definieren AFFO in der Praxis unterschiedlich, insbesondere bei linearen Mieten, Leasingkosten, Instandhaltungscapex und nicht wiederkehrenden Anpassungen. Verwenden Sie das Ergebnis für Bildung, Vorprüfung und Szenarienvergleich und prüfen Sie anschließend maßgebliche Unterlagen für Meldungen, Finanzierung, Investitionen oder Verträge an den Originalquellen.