Calculadora de coeficiente de aproveitamento

O coeficiente de aproveitamento, conhecido internacionalmente como FAR, compara a área total computável das edificações com a área do terreno do empreendimento. A fórmula é área construída total dividida pela área do terreno. Como as duas medidas usam a mesma unidade de área, o resultado é adimensional. Uma casa de 2,500 pés quadrados em um terreno de 5,000 pés quadrados tem FAR de 0.5; um edifício de escritórios de 50,000 pés quadrados em um terreno de 20,000 pés quadrados tem FAR de 2.5. FAR não é o mesmo que taxa de ocupação. A ocupação compara apenas a projeção da edificação com o terreno, enquanto o FAR pode incluir a área de todos os pavimentos computáveis. Por isso, é comum um FAR acima de 1 em edifícios de vários andares. O percentual mostrado é apenas o FAR multiplicado por cem: expressa a área construída em relação ao terreno e não deve ser interpretado automaticamente como taxa de ocupação. Quando um FAR máximo é informado, a calculadora multiplica esse limite pela área do terreno para obter a área construída máxima permitida. Depois compara o total proposto com esse valor. Um saldo positivo indica potencial construtivo teórico; um excesso indica quanto de área computável precisaria ser removido ou tratado de outra forma. Outros controles podem impedir o uso integral desse potencial, como altura, recuos, ocupação, espaços livres, estacionamento, planos de insolação, análise do projeto e restrições ambientais. A questão mais importante é o que a legislação local computa. As regras variam quanto a subsolos, garagens, salas técnicas, varandas, mezaninos, sótãos, edificações acessórias, áreas de transferência e faixas públicas de passagem. A área bruta das plantas pode não ser igual à área computável urbanística. O terreno também pode exigir ajustes por áreas cedidas, submersas ou fora do lote considerado no zoneamento. Use levantamentos oficiais e as definições da legislação vigente. Esta ferramenta é útil para estudos rápidos de viabilidade, comparação de volumetrias, conferência de contas e comunicação de densidade. Não estabelece direito de construir nem garante aprovação. Zonas sobrepostas, bônus, programas de moradia acessível, proteção patrimonial, usos condicionados e desconformidades existentes podem alterar o limite efetivo. Documente todas as inclusões e exclusões, mantenha as unidades consistentes e confirme o cálculo com a autoridade urbanística ou um profissional qualificado antes de utilizá-lo em aquisição, projeto, financiamento ou licenciamento.