Calculateur du ratio de surface de plancher
Calculez le FAR, comparez la densité bâtie au plafond d'urbanisme et estimez la capacité de développement restante.
Calculateur FAR et densité d'urbanisme
Saisissez la surface de plancher comptabilisée et celle du terrain dans la même unité, avec un FAR maximal facultatif pour une vérification préliminaire.
Comprendre le ratio de surface de plancher
Le ratio de surface de plancher, souvent abrégé FAR, compare la surface totale comptabilisée des bâtiments à celle du terrain d'aménagement. Il se calcule en divisant la surface de plancher totale par la surface du terrain. Les deux mesures utilisant la même unité carrée, le résultat est sans dimension. Une maison de 2,500 pieds carrés sur un terrain de 5,000 pieds carrés a un FAR de 0.5 ; un immeuble de bureaux de 50,000 pieds carrés sur 20,000 pieds carrés a un FAR de 2.5.
Le FAR diffère de l'emprise au sol. Celle-ci compare seulement l'empreinte du bâtiment au terrain, tandis que le FAR peut inclure tous les niveaux comptabilisés. Un FAR supérieur à 1 est donc courant dans les projets à plusieurs étages. Le pourcentage affiché est simplement le FAR multiplié par cent : il exprime la surface de plancher par rapport au terrain, et ne doit pas être assimilé automatiquement au taux d'emprise.
Lorsqu'un FAR maximal est fourni, le calculateur le multiplie par la surface du terrain pour obtenir la surface de plancher maximale autorisée, puis compare le projet à cette valeur. Un solde positif indique une capacité théorique ; un dépassement indique la surface comptabilisée à supprimer ou à traiter autrement. D'autres règles peuvent empêcher d'utiliser tout ce potentiel : hauteur, retraits, emprise, espaces libres, stationnement, plans d'ensoleillement, examen du projet et contraintes environnementales.
L'essentiel est de savoir ce que le règlement local comptabilise. Le traitement des sous-sols, garages, locaux techniques, balcons, mezzanines, combles, annexes, zones de transfert et droits de passage publics varie selon les autorités. La surface brute des plans peut différer de la surface retenue en urbanisme. Le terrain peut aussi nécessiter des corrections pour les cessions, les parties submergées ou extérieures à l'unité réglementaire. Utilisez des relevés officiels et les définitions du règlement en vigueur.
Cet outil convient aux études rapides de faisabilité, aux comparaisons de volumes, aux vérifications arithmétiques et à la communication sur la densité. Il ne crée pas de droit à construire et ne garantit pas de permis. Zonages superposés, bonus, programmes de logement abordable, protection patrimoniale, usages conditionnels et non-conformités existantes peuvent modifier le plafond effectif. Documentez chaque inclusion et exclusion, gardez des unités cohérentes et faites confirmer le calcul par l'autorité d'urbanisme ou un professionnel qualifié avant toute acquisition, conception, opération de financement ou demande d'autorisation.
Exemples de ratios FAR
| Scénario d'aménagement | FAR calculé | Interprétation de la densité |
|---|---|---|
| Maison de 2,500 sq ft sur un terrain de 5,000 sq ft | FAR 0.5 | Avec un plafond de 0.6, il reste théoriquement 500 pieds carrés de plancher comptabilisable. |
| Immeuble résidentiel de 15,000 sq ft sur un terrain de 10,000 sq ft | FAR 1.5 | La surface de plancher totale vaut une fois et demie celle du terrain. |
| Bureaux de 50,000 sq ft sur un terrain de 20,000 sq ft | FAR 2.5 | Avec un plafond de 3.5, la surface maximale comptabilisée est de 70,000 pieds carrés. |
| Immeuble mixte de 80,000 sq ft sur un terrain de 25,000 sq ft | FAR 3.2 | Le ratio reste identique si les deux surfaces sont en pieds carrés ou en mètres carrés. |
Comment calculer le FAR
- Déterminez la surface de plancher retenue par le règlement à partir des plans actuels.
- Obtenez la surface officielle du terrain réglementaire et utilisez la même unité pour les deux saisies.
- Indiquez le FAR maximal local pour une comparaison préliminaire de conformité.
- Sélectionnez Calculer le FAR et examinez le ratio, le pourcentage et la capacité restante.
- Vérifiez inclusions, exclusions, zonages superposés et autres règles avec l'autorité d'urbanisme.
Questions fréquentes sur le ratio FAR
Que signifie un FAR de 2.0 ?
La surface de plancher comptabilisée vaut deux fois la surface du terrain. Elle peut former deux niveaux sur tout le terrain, quatre sur la moitié ou une autre configuration permise par les autres règles.
Le FAR est-il identique à l'emprise au sol ?
Non. Le FAR additionne les surfaces des niveaux, tandis que l'emprise considère généralement l'empreinte au sol. Un projet doit souvent respecter les deux plafonds séparément.
Les sous-sols et parkings entrent-ils dans le FAR ?
Cela dépend des définitions locales et parfois de l'altimétrie, de l'usage ou de la conception. Consultez le règlement applicable sans présumer leur inclusion ou exclusion.
Peut-on toujours construire la capacité FAR restante ?
Non. Hauteur, retraits, emprise, stationnement, règles de conception, servitudes et état du site peuvent empêcher d'utiliser tout le potentiel théorique. Le solde n'est qu'une comparaison arithmétique.
Faut-il utiliser les pieds carrés pour les deux surfaces ?
Non. Elles peuvent être en mètres carrés ou dans toute unité de surface commune, car les unités s'annulent dans le ratio. Convertissez toujours des mesures d'unités différentes avant de les diviser.