Calculadora de edificabilidad

El índice de edificabilidad, conocido como FAR, compara la superficie total computable de los edificios con la superficie del terreno de desarrollo. La fórmula es superficie construida total dividida entre superficie del terreno. Como ambas usan la misma unidad de área, el resultado es adimensional. Una casa de 2,500 pies cuadrados en un terreno de 5,000 pies cuadrados tiene un FAR de 0.5; una oficina de 50,000 pies cuadrados en un terreno de 20,000 pies cuadrados tiene un FAR de 2.5. El FAR no es lo mismo que la ocupación del suelo. La ocupación compara solo la huella del edificio con el terreno, mientras que el FAR puede incluir todas las plantas computables. Por eso es habitual superar 1 en edificios de varias plantas. El porcentaje mostrado es simplemente el FAR multiplicado por cien: expresa la superficie construida respecto al terreno y no debe interpretarse automáticamente como ocupación en planta. Si se indica un FAR máximo, la calculadora lo multiplica por el área del terreno para obtener la superficie máxima permitida y la compara con la propuesta. Un remanente positivo indica capacidad teórica de construcción; un exceso indica cuánto habría que reducir o resolver de otro modo. Otros controles pueden impedir agotar esa capacidad: altura, retiros, ocupación, espacios libres, estacionamiento, planos de asoleamiento, revisión del diseño y restricciones ambientales. La cuestión principal es qué computa la normativa local. Las jurisdicciones difieren en el tratamiento de sótanos, garajes, cuartos técnicos, balcones, entreplantas, áticos, construcciones auxiliares, áreas de transferencia y derechos de paso públicos. La superficie bruta de los planos puede no coincidir con la computable urbanística. El terreno también puede necesitar ajustes por cesiones, áreas sumergidas o partes fuera de la parcela urbanística. Usa levantamientos oficiales y las definiciones de la ordenanza vigente. Esta herramienta sirve para estudios rápidos de viabilidad, comparar volúmenes edificatorios, comprobar operaciones y comunicar densidad. No establece derechos de desarrollo ni garantiza permisos. Zonas superpuestas, bonificaciones, programas de vivienda asequible, protección patrimonial, usos condicionados e incumplimientos preexistentes pueden modificar el límite efectivo. Documenta inclusiones y exclusiones, mantén unidades coherentes y confirma el cálculo con la autoridad urbanística o un profesional cualificado antes de usarlo para comprar, diseñar, financiar o tramitar permisos.